Khi quyết định đầu tư vào Shophouse tại các khu đô thị do Sun Group phát triển ở Bắc Ninh, nhà đầu tư thường tập trung vào mức giá niêm yết. Tuy nhiên, giá bán chỉ là một phần trong tổng nguồn vốn cần thiết. Các khoản chi phí ẩn Sun Bắc Ninh phát sinh trước, trong và sau khi nhận bàn giao chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu vốn đầu tư. Việc lập dự toán tài chính Sun Bắc Ninh chi tiết sẽ giúp nhà đầu tư chủ động về tài chính, tránh tình trạng thiếu vốn hoàn thiện dẫn đến kéo dài thời gian hòa vốn.
Dự án Sun Group tại Bắc Ninh tập trung tại các khu vực chiến lược như thành phố Từ Sơn và huyện Tiên Du. Tổng vốn đầu tư đề xuất cho các khu đô thị tại Bắc Ninh có thể đạt hơn 28.000 tỷ đồng với quy mô lên tới 498 ha. Con số ấn tượng cho thấy sự cam kết của chủ đầu tư trong việc kiến tạo hệ sinh thái tiện ích đẳng cấp, tạo tiền đề cho hoạt động khai thác thương mại lâu dài. Sự xuất hiện của các tập đoàn bất động sản hàng đầu tại Bắc Ninh càng củng cố vị thế của tỉnh là thị trường đầu tư trọng điểm.
BÀN GIAO SHOPHOUSE: NGUỒN GỐC CỦA CHI PHÍ ẨN
Shophouse của Sun Group thường được bàn giao dưới hình thức xây thô bên trong và hoàn thiện mặt ngoài. Giá bán chỉ bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng phần thô cùng với vẻ ngoài của tài sản. Toàn bộ chi phí để chuyển đổi không gian thô bên trong thành tài sản có khả năng vận hành thương mại sẽ do nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm.
Các căn Shophouse tại Từ Sơn đang giao dịch với mức giá cao, dao động từ 7,1 tỷ đến 14,5 tỷ đồng tùy vị trí và diện tích. Nhà đầu tư tập trung quá nhiều vốn vào giá bán và đòn bẩy ngân hàng có thể đối mặt với rủi ro thiếu vốn hoàn thiện. Chi phí hoàn thiện nội thất dao động từ 2,7 triệu đến 9,55 triệu đồng mỗi m² sàn xây dựng. Đây là khoản chi phí lớn dễ bị đánh giá thấp. Việc thiếu vốn để hoàn thiện kịp thời sẽ dẫn đến tình trạng tài sản bị bỏ trống hoặc hoàn thiện kém chất lượng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi suất đầu tư kỳ vọng.
CHI PHÍ PHÁP LÝ VÀ PHÍ BẢO TRÌ BẮT BUỘC
Đây là nhóm chi phí cố định, thường được thanh toán một lần, gắn liền với quyền sở hữu hợp pháp của tài sản và nghĩa vụ duy trì hạ tầng chung.
Lệ phí Trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi chuyển quyền sở hữu bất động sản. Mức thuế suất áp dụng đối với nhà và đất hiện tại là 0,5% giá trị tài sản.
Yếu tố quan trọng cần lưu ý là cơ sở tính lệ phí trước bạ. Giá trị tài sản để tính phí được xác định là giá đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành tại thời điểm kê khai hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, tùy theo giá trị nào cao hơn. Đối với Shophouse nằm trong các khu đô thị cao cấp của Sun Group, giá trị chuyển nhượng thực tế được ghi nhận trên hợp đồng mua bán sẽ cao hơn nhiều so với khung giá đất thông thường do Nhà nước quy định.
Ví dụ, giá đất ở một số tuyến đường tại Bắc Ninh như Đường Bà Chúa Kho là 8.420 nghìn đồng/m². Do đó, nhà đầu tư phải dự trù khoản lệ phí trước bạ tính trên giá trị hợp đồng thực tế (giá bán Shophouse), dẫn đến tổng khoản thanh toán là một con số đáng kể, lớn hơn nhiều so với tính toán đơn thuần dựa trên khung giá Nhà nước. Khoản phí bắt buộc thường được nộp trước hoặc tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Phí Bảo trì Sun Bắc Ninh
Phí bảo trì Sun Bắc Ninh là khoản đóng góp bắt buộc nhằm duy trì, sửa chữa các phần sở hữu chung của khu đô thị và đảm bảo giá trị tài sản trong dài hạn. Tại các dự án Shophouse khác của Sun Group, phí bảo trì là một khoản tiền được yêu cầu thanh toán 100% cùng với đợt thanh toán bàn giao tài sản thô. Đây là một phần quan trọng trong dự toán tài chính Sun Bắc Ninh ban đầu, cần được chuẩn bị đầy đủ tại thời điểm nhận bàn giao.
Các Chi phí Pháp lý Hành chính khác
Ngoài lệ phí trước bạ và phí bảo trì, nhà đầu tư cần dự trù các chi phí hành chính liên quan đến việc hoàn tất giao dịch và cấp quyền sở hữu.
Thứ nhất là phí công chứng. Khoản phí sẽ được tính dựa trên giá trị hợp đồng giao dịch, theo biểu phí quy định của Nhà nước. Mức thu tối đa đối với các tài sản giá trị lớn có thể đạt tới 70 triệu đồng mỗi trường hợp.
Thứ hai là lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn gọi là phí cấp sổ đỏ. Mặc dù là chi phí hành chính cố định, khoản phí cần được đưa vào dự toán. Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận dao động trong khoảng 14.000 – 30.000 đồng mỗi giấy, tùy thuộc vào địa bàn (Quận/Huyện) và đối tượng (hộ gia đình/cá nhân hay tổ chức).
Bảng 1: Tổng hợp Chi phí Pháp lý và Phí Bắt buộc
| Hạng mục Chi phí | Cơ sở Tính toán (Ước tính) | Thời điểm Thanh toán | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Lệ phí Trước bạ | 0.5% Giá trị tài sản (Giá cao hơn giữa Hợp đồng và QĐ UBND) | Trước/Tại thời điểm cấp GCN | Khoản phí lớn, dự trù dựa trên giá bán thực tế. |
| Phí Bảo trì (PBT) | 100% Giá trị PBT theo quy định Chủ đầu tư | Tại thời điểm nhận bàn giao thô | Đảm bảo duy trì hạ tầng chung. |
| Phí Công chứng | Theo biểu phí Nhà nước (Tối đa 70 triệu VNĐ) | Khi ký Hợp đồng Mua bán | Dựa trên giá trị hợp đồng. |
| Lệ phí Cấp GCN | 14.000 – 30.000 VNĐ/Giấy | Khi nộp hồ sơ xin cấp GCN | Chi phí hành chính cố định. |
CHI PHÍ HOÀN THIỆN NỘI THẤT: KHOẢN ĐẦU TƯ LỚN NHẤT
Đây là khoản đầu tư tùy biến nhưng mang tính bắt buộc, được xem là chi phí ẩn Sun Bắc Ninh lớn nhất, quyết định khả năng tạo ra dòng tiền của tài sản. Mục tiêu của Shophouse là phục vụ mục đích thương mại và lưu trú, do đó, chi phí hoàn thiện phải tương xứng với đẳng cấp của khu đô thị.
Tính cấp thiết của Hoàn thiện Nội thất
Chủ đầu tư bàn giao Shophouse với phần thô bên trong. Điều đó buộc nhà đầu tư phải tự lựa chọn đơn vị thi công, tự chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí hoàn thiện nội thất, bao gồm cả các loại thuế và chi phí khác nếu có.
Việc hoàn thiện nội thất chất lượng cao là yếu tố then chốt để đảm bảo khả năng cạnh tranh của Shophouse trong khu đô thị cao cấp, từ đó đạt được mức giá thuê hoặc giá bán lại cao hơn. Nếu một Shophouse có giá trị ban đầu rất lớn (ví dụ: 10 tỷ đồng), nhưng việc hoàn thiện nội thất lại cắt giảm ngân sách, chất lượng khai thác sẽ khó đáp ứng được yêu cầu của các thương hiệu kinh doanh cao cấp. Kết quả là tài sản giá trị lớn không thể tạo ra dòng tiền tương xứng.
Dự toán Khoảng giá Hoàn thiện
Chi phí hoàn thiện có biên độ dao động rộng, phụ thuộc vào loại hình kinh doanh (ví dụ: nhà hàng, cà phê, showroom) và vật liệu sử dụng.
Phân khúc Cơ bản – Trung cấp: Chi phí hoàn thiện cơ bản cho nhà đã xây thô tại Bắc Ninh dao động từ 2.700.000 đồng/m² đến 7.650.000 đồng/m² sàn xây dựng. Mức giá thường áp dụng cho mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh cơ bản.
Phân khúc Cao cấp: Đối với các vật liệu chất lượng và thiết kế đặc thù, chi phí có thể tăng lên từ 8.500.000 đồng/m² đến 9.550.000 đồng/m² sàn xây dựng. Mức giá đảm bảo tính thẩm mỹ, độ bền và chất lượng cần thiết để khai thác các mô hình kinh doanh cao cấp, tương thích với định vị của Sun Group.
Giả định một Shophouse có tổng diện tích sàn xây dựng 300m². Với mức hoàn thiện cao cấp (ước tính 9 triệu đồng/m²), nhà đầu tư sẽ cần dự trù thêm khoảng 2,7 tỷ đồng vốn đầu tư bổ sung. Khoản vốn đầu tư ban đầu lớn đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng, cân đối giữa chi phí đầu tư ban đầu và lợi thế cạnh tranh về chất lượng, đảm bảo tài sản có thể hoạt động hiệu quả và bền vững.
Bảng 2: Khoảng Giá Ước tính Hoàn thiện Nội thất (Tại Bắc Ninh)
| Cấp độ Hoàn thiện | Phạm vi Ước tính (VNĐ/m² sàn) | Phù hợp Mục đích Sử dụng |
|---|---|---|
| Cơ bản/Hoàn thiện cho thuê | 2.700.000 – 3.700.000 VNĐ | Cho thuê văn phòng, kinh doanh cơ bản. |
| Trung cấp (Vật liệu phổ thông) | 7.500.000 – 7.650.000 VNĐ | Kinh doanh F&B tiêu chuẩn, nhà ở kết hợp thương mại. |
| Cao cấp (Vật liệu chất lượng) | 8.500.000 – 9.550.000 VNĐ | Thương hiệu chuỗi, phòng trưng bày, yêu cầu thiết kế đặc thú. |
CHI PHÍ VẬN HÀNH DÀI HẠN TRONG 5 NĂM ĐẦU
Phí vận hành định kỳ là nhóm chi phí ẩn Sun Bắc Ninh ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận gộp hàng tháng của hoạt động kinh doanh.
Phí Quản lý Dịch vụ
Theo chính sách ưu đãi tại các dự án Shophouse Sun Group khác, Chủ đầu tư thường áp dụng chính sách miễn phí Dịch Vụ Quản Lý Shophouse trong một khoảng thời gian nhất định, thông thường là 03 năm tính từ ngày nhận bàn giao.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ ràng giữa dịch vụ quản lý cơ bản được miễn phí và các chi phí dịch vụ bên thứ ba luôn phải thanh toán. Gói miễn phí quản lý chỉ áp dụng cho dịch vụ quản lý chung, không bao gồm các chi phí liên quan đến dịch vụ phải trả cho bên thứ ba như: điện, nước, thu gom rác thải, thông tin liên lạc, truyền hình cáp, và phí trông giữ xe của từng Shophouse. Các chi phí dịch vụ sẽ tính theo đơn giá thực tế và theo quy định được ban hành của Ban Quản lý hoặc Công ty Quản Lý tùy từng thời điểm.
Ưu đãi miễn phí quản lý 3 năm là một lợi thế ban đầu, giúp giảm áp lực chi phí cố định. Sau khi hết thời gian miễn phí (từ năm thứ 4 trở đi), nhà đầu tư sẽ bắt đầu phải thanh toán Phí Quản Lý Dịch Vụ theo đơn giá quy định. Việc lập ngân sách cho khoản phí bắt buộc phải được thực hiện từ năm thứ 4 trở đi.
Chi phí Tiện ích Thương mại
Chi phí tiện ích là một rào cản tài chính mà nhà đầu tư phải quản lý chặt chẽ. Do Shophouse được sử dụng cho mục đích kinh doanh thương mại, các đơn giá tiện ích sẽ áp dụng theo biểu giá kinh doanh, cao hơn đáng kể so với mức sinh hoạt.
Chi phí Điện Kinh doanh: Biểu giá điện kinh doanh được phân chia rõ rệt theo Giờ bình thường, Giờ thấp điểm và Giờ cao điểm. Chi phí cao nhất là vào Giờ cao điểm, ví dụ đối với cấp điện áp dưới 6 kV, mức giá có thể lên tới 5.422 đồng/kWh. Ngược lại, giờ bình thường chỉ là 3.152 đồng/kWh.
Nếu hoạt động kinh doanh (như nhà hàng, bar, hoặc các dịch vụ bán lẻ) chủ yếu diễn ra vào buổi tối hoặc cuối tuần, chúng sẽ rơi vào khung giờ cao điểm, làm tổng chi phí điện hàng tháng tăng vọt. Chi phí điện nước kinh doanh không được miễn trong chính sách ưu đãi quản lý, thậm chí có thể chiếm phần lớn chi phí cố định hàng tháng của Shophouse. Nhà đầu tư cần quản lý chặt chẽ giờ hoạt động để tránh giờ cao điểm điện năng, nhằm duy trì biên lợi nhuận gộp ổn định.
Chi phí Nước Kinh doanh: Tương tự, chi phí nước sạch sẽ tính theo mức thương mại/dịch vụ, cao hơn mức sinh hoạt cơ bản (mức sinh hoạt hộ dân cư năm 2023 là 6.300 đồng/m³ cho mức sử dụng dưới 4m³/người/tháng). Chi phí thực tế sẽ phụ thuộc vào quy định giá nước tại Bắc Ninh.
TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ VÀ KHUYẾN NGHỊ CHIẾN LƯỢC
Việc lập bản dự toán tài chính Sun Bắc Ninh minh bạch là điều kiện tiên quyết để chuyển hóa Shophouse thành tài sản sinh lời ổn định.
Tổng hợp Vốn Đầu tư Cần thiết
Nhà đầu tư phải tổng hợp bốn nhóm chi phí ẩn Sun Bắc Ninh chính ngoài giá bán đã bao gồm thuế GTGT:
Lệ phí Trước bạ: 0,5% giá trị tài sản (cần tính trên giá trị hợp đồng thực tế).
Phí Bảo trì Sun Bắc Ninh: 100% theo quy định Chủ đầu tư, thanh toán khi bàn giao.
Chi phí Hoàn thiện Nội thất: Khoản đầu tư lớn nhất, dự trù từ 3 triệu đến 9,5 triệu đồng/m² sàn xây dựng.
Phí Công chứng/Hành chính: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng.
Để đảm bảo chất lượng hoàn thiện tương xứng với khu đô thị Sun Group và khả năng khai thác nhanh chóng, các chuyên gia tài chính khuyến nghị nhà đầu tư nên dự trù ít nhất 15% – 25% giá trị hợp đồng ban đầu cho các khoản chi phí ẩn Sun Bắc Ninh và chi phí hoàn thiện. Nguồn vốn dự phòng bảo vệ nhà đầu tư khỏi rủi ro thiếu vốn, đảm bảo tài sản được đưa vào vận hành thương mại ngay lập tức.
Khuyến nghị Chiến lược Vốn và Dòng tiền
Việc chuẩn bị tài chính không dừng lại ở giai đoạn mua bán và hoàn thiện. Nhà đầu tư cần lập kế hoạch tài chính cho 3-5 năm đầu tiên:
Quản lý Rủi ro Dòng tiền Vận hành: Mặc dù được hưởng ưu đãi miễn phí quản lý trong 3 năm đầu, nhà đầu tư phải luôn thanh toán chi phí tiện ích thương mại (điện, nước, rác). Cần xây dựng kế hoạch kinh doanh chi tiết để đảm bảo doanh thu khởi điểm đủ trang trải các chi phí tiện ích thương mại cao, đặc biệt là chi phí điện giờ cao điểm.
Tối ưu hóa Chi phí Hoàn thiện: Cân nhắc giữa chất lượng hoàn thiện (cấp độ vật liệu cao cấp) và tổng vốn bỏ ra để tối đa hóa lợi thế cạnh tranh Shophouse. Việc chi tiêu thông minh cho nội thất sẽ quyết định khả năng tạo ra dòng tiền ổn định và tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Chi phí Khai trương: Ngoài các chi phí cố định, cần dự trù ngân sách cho marketing, nhân sự ban đầu, và chi phí xin cấp phép kinh doanh tại Bắc Ninh.
Sở hữu Shophouse Sun Group Bắc Ninh là cơ hội đón đầu làn sóng phát triển đô thị vệ tinh và du lịch sinh thái tại khu vực trọng điểm. Việc chuẩn bị một bản dự toán tài chính Sun Bắc Ninh minh bạch, dự trù đầy đủ các khoản chi phí ẩn Sun Bắc Ninh, là bước đi chiến lược. Nhà đầu tư chủ động về tài chính, có kế hoạch sử dụng vốn rõ ràng, sẽ là người đầu tiên gặt hái thành công từ tiềm năng thương mại vượt trội của dự án. Thời điểm hiện tại là lúc các nhà đầu tư lớn đưa ra quyết định dựa trên sự chuẩn bị vốn toàn diện.
Mọi thông tin về dự án Sun Group Bắc Ninh. Quý khách vui lòng liên hệ
- Hotline: 0904.536.822
- Website: https://sun-bacninh.com
- Email: [email protected]
- Địa chỉ: TP. Từ Sơn - Tỉnh Bắc Ninh
